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【明星讲堂第三十七期】“房”与“地”分别抵押,效力如何认定?
发布日期:2018-11-28    浏览次数:161次

 

 

大家好,欢迎收听由含德学院出品的明星讲堂栏目,我是品泰资产项目经理战戈。今天跟大家来聊聊房地两压的相关事宜

房地分别抵押,指的是抵押人将房产和该房产所占用的土地分别抵押给不同的债权人。在我国的法律规定中,无论是《物权法》,还是《担保法》,都规定了“房随地走,地随房走”原则,强调“房地一体”。也就是说,房产和土地的使用权在转让、抵押时,应一体化,即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。

但在司法实践中,常常存在着“房”与“地”分别为不同债权抵押的情形,造成两种权利的分离。这种情况下,“房”与“地”抵押的效力如何?哪一方债权人占据优先受偿权呢?

正确判定分别抵押效力的前提,要妥当地确定“房随地走、地随房走”双向统一原则所强制的对象及其缘由。法律之所以强调“房随地走、地随房走”,是因为若两者互异其权利主体,将导致两者用益上的冲突并在流转过程中出现障碍;为减少权利冲突并降低交易成本,法律规定两者应同时转移并同一归属。抵押权的实质是价值权,意味着抵押物的价值可以分割。

通常而言,房地产抵押主要包括三种情形:单独抵押、集合抵押和分别抵押。无论哪一种情形,在实行抵押权时,均是要求同时转移土地使用权和房屋所有权,并确保上述权利取得人为同一主体。据此,“房随地走、地随房走”双向统一原则所强制的对象或内容不是抵押权的设定,而是抵押权的实行,即允许分别设定抵押权,但在实行抵押权时必须确保房产所有权与土地使用权转移的同时性和权利最终归属的主体同一性。

下面我们具体分析一下房地分别抵押的情形:

第一,将房地产分别设定抵押,是当事人签订抵押权合同时真实的意思表示。因两个抵押合同均未违反物权法定原则,故法律没有理由强行干预并认定其中一个抵押权为无效。

第二,分别抵押在实行时采用分别估价、一并处分的方式,已经确保房地产权同时转移和权属最终同一性,并不违反“房随地走、地随房走”原则。

第三,分别抵押的实质是对房屋所有权和土地使用权的价格分割,虽然抵押权设定时导致价值分属于不同主体,但在实行时并未最终导致权利分别归属不同主体。

第四,分别抵押中的抵押权人在缔约时已有明确法律预期,即仅对土地使用权或房屋所有权的价值享有优先受偿权。若将分别抵押解释为将土地使用权和房屋所有权作为一个集合体设定抵押,则该集合体上先后设定了两个抵押权,构成一物二押,应该按照登记先后顺位实行抵押权。此时可能会出现先登记的抵押权人获得超出合同预期之外的利益,而后登记的抵押权人一无所获的结果,这不仅违反抵押合同的约定,而且有违民法公平原则。

第五,《担保法》允许多重抵押,《物权法》认可重复抵押,充分彰显物尽其用之原则。实践中,“房屋数人共有,土地一人所有”或者“房屋分别所有,土地共同所有”的现象比比皆是,若将“房随地走、地随房走”原则机械地理解为禁止分别抵押,将严重限制融资渠道,人为地设置不动产融资障碍,并出现某层房屋可以抵押,而其他层的房屋不能抵押的不合理结论。

综上所述,对于“房”与“地”分别为不同债权抵押的情形,应认定两个抵押合同和抵押权登记皆有效;在实行抵押权时,应就土地使用权和房屋所有权分别估价,一并处分,并就所得价款分别清偿相应的抵押权。

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