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【明星讲堂第三十二期】揭秘:处置不良资产的“学问”
发布日期:2018-10-25    浏览次数:103次

 

 

大家好,欢迎收听由含德学院出品的明星讲堂栏目,我是品泰资产项目经理战戈。今天跟大家来聊聊不良资产处置过程中常见的问题及解决方法

上一期我们讲到,就算在最为顺利的处置流程中,也有几个不可控的时间,比如法院开庭时间和司法拍卖时间。而即使在以上两个时间可以确定的情况下,其实还存在如下变数:

1、在法院发送《诉讼文书》后,发现债务人跑路了。根据《新民事诉讼法》第九十二条规定:“受送达人下落不明,或者用本节规定无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。”也就是说在债务人跑路的情况下,需要等待60日,才能被告缺席审判。这个时候处置机构已经浪费了60天了。

2、一般来说开审后处置机构胜诉的可能性极大,但是不排除败诉的可能性,如果败诉那么又要上诉,上诉的时间会非常漫长而且不可控,如果超过了债务的追诉期,那么这笔不良资产将不能产生任何价值。

3、虽然在很多情况下,处置机构都会胜诉,但是在执行判决的时候仍然会遇到很多情况。比如房里住的有租户,并且与债务人签订了很长时间的租赁协议。这种情况下最好的方式是法院出马成功劝离了租客,一般处置机构还会出一些补偿费用给租客。但是,如果无法劝离租客,这个时候法院无法强制执行,就只有等待租赁协议到期,如果租赁协议太长,就只有处置机构和租客“软磨硬泡”最终劝离,这里一般会有一个不短的谈判期。

一般来说处理一套商品房抵押的不良资产需要将近9个月到1年。目前有了淘宝的司法拍卖,最快处置不良资产的时间可以缩短到6个月。如果把上面的变数都加上,除了是唯一房产的情况,最长的不良资产处置时间差不多是1年半。上述的不良资产处理方式是合理合法的,但是这样的处置方式效率太低,以下是合理不违法的处理方式:

1、首先是寻找债务人。上面提到的一个变数是无法找到债务人,而用不违法的方式寻找债务人,找到的概率就会非常高。比如通过特殊途径定位借款人的手机、身份证使用地点、银行卡使用地点等。

2、当处置方找到了债务人后,会和债务人商议直接私下把房产过户给处置方,处置方会承诺退回一些款作为补偿,实操中一般不退。商议方式也会多处涉及不违法的灰色处理方式。

3、房产一旦过户给债权人或处置方后,处置方会委托房产中介迅速出售房产,一般来说给房产中介的佣金不会超过3%,但是由于处置方购买资产的价格非常低,所以可以给到非常高的佣金返点。当处置方给到5%以上的佣金时,所有的房产中介营业部的销售人员都会迅速地帮助销售掉此房产。

这种处理方式减少了许多变数,资金回流会很快。如果处理的快三个月就能够销售掉房产。以上两种方式处理房产抵押的不良资产各有优劣,实操中其实更多是两种方式相结合。

针对在不良资产处置过程中可能遇到的各种情况,不良资产处置机构要加强与当地政府、法院、债务人以及相关机构的沟通,努力控制风险,积极寻找有效的解决途径:

1、多方取证

在诉讼阶段,债权人应多方调查取证,对债务人及其财产进行深度尽调,多方位、多角度、多途径搜集债务人及相关干系人的财产信息。若债务人名下尚有其他房产,就不存在“唯一住房”的问题,不存在解决基本生活需求的问题。此时,债权人应该积极向执行法院举证,顺利通过处置抵押物来受偿。

2、以租抵债

当债务人出现“唯一住房”的情况时,我们可以借鉴国外法律,与债务人和谈,向法院申请采取以租抵债的方式,裁定将此住房优先租赁给债务人,用租金抵债。债务人通过租赁的方式,正常居住抵押房产,债务人的正常生活需求是可以解决的。

3、以大房换小房

如果债务人提供的抵押房产人均居住面积,超过当地廉租房人均居住面积最低标准线,可以采取“大房换小房”形式,寻找一个符合当地最低生活标准的“小房”来换抵押“大房”,确保执行顺利进行。

4、及时行使合法权利

一旦发生“建筑工程款优先权”与“抵押权”冲突的问题,开发企业与施工单位发生经济纠纷,建议债权人向法院申请以第三人的身份参与诉讼,行使抗辩权,保护自己的受偿权。

5、灵活处置手段

目前我国房抵类不良的处置方式通常有两种:一是债权人向法院起诉走法律流程,二是债权人和债务人达成和解,协议处置房产。由此可见,我国现存的处置方式较为单调。但房产处置实则需要灵活多样化的手段,例如资产证券化。虽然我国资产证券化缺乏一定的可操作性,还受到市场的较大影响,但是随着我国金融市场各项证券制度的改善和内部房地产管理市场的驱动,我国房地产不良贷款证券化也逐步进入了实操阶段,这对我国不良贷款的处置工作极为有利。

更多精彩内容,我们下期再见。

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