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【明星讲堂第三十一期】如何处置房产抵押类的不良资产
发布日期:2018-10-17    浏览次数:214次

 

 

各位听众大家好,欢迎收听由含德学院出品的明星讲堂栏目,我是品泰资产项目经理战戈。今天跟大家来聊聊房产抵押类不良资产的处置流程

银行对不良资产的认定有一套标准,如果真的形成了不良贷款,银行最急切的愿望是将不良资产出表。一般出表方式有卖给四大国有资产管理公司(长城、信达、东方、华融),也就是我们常说的四大AMC,或者卖给有实力的第三方合法主体(个人或者民间资产管理公司)。

银行不良资产最先产出的地方是银行,然后会流动到四大AMC,从四大AMC再流动到民间不良资产处置机构。银行卖出不良资产一般是三折左右,四大在转卖的过程中一般不会加太多的价格;有时四大也会直接以从银行拿到的价格出售给民间不良资产处置机构,民间处置机构将处置不良资产所得的利润分给四大。这两种操作模式都比较常见。

 

一、房产抵押不良资产的特点

 

房产抵押不良资产的特点可以概括为:资产流动性程度差异较大;房产属性多;处置过程中变数较多。

由于房产地段不一样、属性不一样造就了资产流动性程度差异较大。抵押房产的属性有商品房、唯一住房、商业地产、厂房等,不同的房产处理方式非常不一样。在处置过程中遇到的变数非常多。

由此可以总结出房产抵押不良资产的特点就是极度不标准化。

极度不标准化的金融资产处置起来会非常不容易,所以一般处置不良资产的机构会优先选择城市中的商品房作为处置标的。

 

二、房产抵押不良资产处置流程

 

假设不良资产处置机构购买此不良贷款,成为了不良资产的债权人,合理合法的做法如下:

1、处置机构到法院起诉债务人,法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。

2、债务人主动出庭,法院开始审理此案,在开审前还需要等待一段时间。开审后,一般情况下处置机构都能胜诉。

3、胜诉后,法院会执行判决,房产进入司法拍卖程序,在进入司法拍卖前,如果债务人与处置机构对价格的看法非常不同,还有一道资产评估的流程,这也会花一些时间。

4、在执行判决后,最好的情况是此房无人居住,债务人非常配合,双方共同商议了一个合理的出售价格,顺利进入司法拍卖程序,而司法拍卖还需要等一段时间。

最终,司法拍卖后所得资金一部分覆盖债务人的债务和其它费用,剩余部分退回给债务人。

以上是最顺利的处置流程,但是就算在最为顺利的处置流程中,也有几个非常不可控的时间:1、法院开庭时间;2、司法拍卖时间。

本期内容就讲到这里,下期内容再给大家讲解如何将不可控的时间变为有效可控。谢谢大家的聆听。

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