存量首套房贷利率已正式调整，为何有客户4.2%有客户4.3%？
发布日期：2023-09-27 浏览次数：8312次
对于很多存量房贷客户来说，9月25日是一个大日子，在这一天，千呼万唤的存量房贷利率调降正式实施。
根据各家银行此前发布的有关操作事项，此次存量房贷的调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且须为首套住房贷款，这其中既包括首套房，又包括二套转首套。
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。
《通知》指出，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
这段时间，各家银行都在加紧“备战”。多家银行在手机银行App上线了“存量房贷利率调整”服务，方便客户查询以及申请。
此次存量房贷的调整范围为普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，且须为首套住房贷款，这其中包括首套房以及二套转首套。
其中，原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷客户，9月25日，银行将在后台批量操作，无需客户申请，调整后当日生效。
调整成功后，各家银行将或是短信告知，或是客户可通过手机银行App、小程序等查询利率调整结果及最新还款计划。
而对于二套转首套、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，则需要借款人主动提出申请，9月25日开放申请。
其中，10月22日(含当日)前完成申请的，将于10月25日对审批通过的业务进行集中批量调整，批量调整后的新贷款利率于当日起执行；10月22日后，对于前期未调整的存量房贷，在满足相应条件、符合调整要求后，银行将逐笔进行审核，审批通过后新贷款利率于当日起执行。
另外，对利率调整事宜存在异议的借款人，可在利率调整后的7日内、一个月内或一年内联系贷款服务行，不同银行的“申请撤销”期限不同。
全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）公布LPR，目前有1年期和5年期以上两个期限品种。
如2023年9月20日公布，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。不过，从调整后情况来看，有些客户调整后为4.2%，有些客户则为4.3%，调整后执行利率均为LPR。
为什么本次存量房贷利率调整后，加点数一样但房贷利率却不一样的情况？不同房贷客户与银行约定的重定价日不同，重定价日这一天LPR部分，按当时的LPR重新定价。因此，即使加点数相同，随着LPR发生变化，重定价后的房贷利率仍可能存在差异。
举例称，小王和小李的房贷利率均符合本次下调条件，下调点数均为20个bp，重定价周期均为1年，但小王和小李的重定价日不同。
小王房贷利率的重定价日是每年的1月1日，2023年1月1日的LPR为4.3%。调整前，小王的房贷利率为4.5%（4.3%+20个bp）；调整后，小王的房贷利率为4.3%（4.3%+0个bp），明年1月1日按最新一期5年期以上LPR确定新的房贷利率。
小李房贷利率的重定价日是每年的8月1日，2023年8月1日的LPR为4.2%。调整前，小李的房贷利率为4.4%（4.2%+20个bp）；调整后，小李房贷利率为4.2%（4.2%+0个bp），明年8月1日按最新一期5年期以上LPR确定新的房贷利率。
下调存量房贷利率的核心目的有二：一是减缓提前还贷潮；二是刺激消费。其中，减缓提前还贷潮是一个更直观的量化指标。
如果存量房贷调降全面落地后，10月、11月提前还贷现象还是很多，不排除继续出台更大力度的利率调降政策，比如突破“当时定价下限”这个限定，允许“二套房存量房贷利率调降”等。
数据显示，今年上半年，个人住房贷款大面积缩水，42家上市银行个人住房贷款总额较年初下降了0.36%，其中24家银行按揭规模下滑。
日前，央行有关部门负责人在接受采访时指出，降低存量房贷利率，居民利息负担将有效减小。目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。
随着此次存量按揭利率的调整，绝大部分房贷持有者均将受益，缓解自身现金流压力。
此外，按照央行8月31日对于首付比例调整的要求，尤其是二套房首付比例大幅降低，叠加各地包括“认房不认贷”以及限购政策的放松，居民购房需求也有望进一步释放。
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